地盤改良

土地探し実施設計家造り

今日は我が家の値段が高騰した1つの要因である。地盤改良について語りたいと思います。

以前投稿した内容にもありますが購入した土地は城東地区の相場通り、軟弱地盤になります。

project634.hatenablog.com

コロンブス工法の採用

構造事務所の見解として、

・狭小地で大型重機が入れないため柱状改良の工事が難しい

・杭打ちは40m以上となり費用が高い

ということで、コロンブス工法を採用する設計になっておりました。

www.plg.co.jp

詳細は上記URLを参考頂きたいのですが、重い土を除去（掘って）して、軽い発泡スチロールに置き換えることで、土地に掛かる負荷を減らす工法になります。比較的新しい工法ですが、実績も増えており比較的安価で効果的な地盤改良が行えます。事実コロンブス工法単体としては、100万円未満で他工法と大きな金額差はなかったです。

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しかし、土を掘る＝土工事が問題になりました。建物の重さにもよりますが我が家は3m程度（鉄骨造時）掘る必要がありました。

地盤調査の結果、地下2m過ぎくらいに地下水が発生することが判明しました。

そのため地面を掘った場所に地下水が侵食して土壁が崩れて、場合によっては隣家を倒壊させてしまう危険性があります。そのため「水をせき止る」「土を掘る」「また水をせき止める」を繰り返す、面倒で難しい土工事が必要になります。

その結果、土工事だけで300万円程度必要となり、建築費高騰の一因になりました。

コロンブス工法自体は優れた工法ではありますが、

・水が出やすい立地

・狭小土地（隣家への影響が大きい）

では合わない工法となります。（＝23区内の地盤改良には向いてない？笑）

現在の状況

現在は複数の工務店さんからご提案頂いた、

・柱状改良工法

・砕石杭工法

・タイガーパイル工法

を検討しております。（構造事務所との見解と異なり、工事は可能みたいです。）

こちらもA男が工務店に直接相談した結果、減額案としてご提案頂いた内容になります。何事もまずは行動ですね！！このまま上手く折り合いが付くことを祈っております。

概算見積Part2

実施設計家造り

年末の仕事納め翌日に設計ver2での見積についてご説明がございました。

当初3社に依頼していたが、結局2社のみの提示となりました。

設計ver2での概算費用

・両社とも、税込で5000万円程度となりました。

まじですか？この期に及んでまだ1000万円以上も予算と乖離があります。

しかもK男さんは、2社この金額だから妥当だと考えている。費用削減の方法はいくつか考えてきたけど、A男さんには受け入れが難しい項目ばかりだと思うと言われる。

じゃあ、どうすりゃいいの？でしょ。正直お手上げです！

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ちなみに削減案は

・ルーフバルコニーやめる。（どこに洗濯物干すの？）

・施主支給をめっちゃ増やす。

がメインで実質意味のある削減案は無かったです。工務店の見積提示から精査時間が無かったので仕方ない反面、何を打合せのゴールに設定していたのかが見えませんでした。

今後の進め方について協議

K設計さんは、契約打ち切りたいのかと思いましたよ。この1年は何だったのか？走馬燈のように駆け抜けて、現実から遠く離れていきました。。。

A男が無い知恵を絞って、下記を打診しました。

・鉄骨造が高くなっているなら、木造耐火で検討してほしい。

・木造耐火で費用が出るまで2～3か月掛かってやっぱり高かったは厳しい。だから並行して動きたい。つまり他工務店/他設計事務所/ハウスメーカにも設計ver2ベースで施主が個別に相談いくのを許可してほしい。

それでも2度目の大幅設計変更をやる気があるなら一緒に進めさせて欲しいとお話しをさせて頂きました。

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先方としては、A男がブチ切れて、契約打ち切りをその場で宣告されるぐらいの気持ちでいたみたいです。A男からの提案に喜んで頂き、是非一緒にやっていきたいと快諾を頂きました。

ちなみに大人の対応しましたが、心の中では結構切れてましたよ！！（笑）

今回見積が高騰した理由を考える

K設計の設計力やデザイン力については安心してお任せしています。ご提案内容も素晴らしいものだと思っています。恐らく平時であれば、見積もスムーズに進むものだと思います。また3回目の実施設計をする手間を考えたら頭が上がりません。構造計算含めて追加費用の請求は無いと思われます。感謝の心で一杯です。

今回我が家は以下の点で金額の読みが難しいかったのだと思っています。

・鉄骨造の高騰（部材、人件費）

・軟弱地盤かつ狭小地かつ地表近くでも水が出る。

・防火地区（耐火建築物が必須）

のトリプル高で予想を遙かに超える金額が出てきたものだと思います。

後日、別建築士さんにも見てもらいましたが、基礎や構造はかなり工夫をされており、少しでも金額を抑える設計になっているとコメントをもらいました。でも高かったです。オリンピックが恨めしいです（笑）

金額に対する意識の差と今後について

当たり前ですが、建築家は建設業界の方で技術者なので、施主の人生やお金に対する責任までは負っていないのです。だから予算に対する追い込みが足りていないように感じました。

A男は別業界（ゼネコン体質）の営業のため見積提示のプロです。提供価値と価格と顧客予算と競合金額をコントロールし、ベストな提案（特に金額面）を作り込むことを追及しております。

だから建築家の見積に対する追い込みがヌルく感じられる点もあります。

結論としては、お金についてはK設計に任せっきりにせずに、俺が積極的に本気で見積に介在してやる！！と心に誓いました。

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完全に余談ですが、住宅業界や施主ブログ等で営業を毛嫌いされているのを見ることが多いです。悲しくなります。強い営業は必ずお客様を成功に導きます。販管費以上の価値をお客様にも届ける力がありますよ！！

【第1回】設計大幅見直し

実施設計家造り

見出しの使え方を覚えました。少しだけブログをカスタマイズしてみました。少しでもオシャレで見やすくできたら嬉しいです！（笑）

10月上旬に初回設計での概算費用（5940万円！！）と非常に高額になりました。参考までに坪単価を計算してみました。

設計ver1での坪単価（税込み）

分母の床面積をどのように見るかわからなかったので、3パターンで計算。

A：法規上の床面積（30.2坪）　　　　　　　：197万円/坪

B：A+駐車場（33.7坪）　　　　　　　　　：176万円/坪

C：施工床面積（B＋ロフト＋塔屋）（37.3坪）：159万円/坪

いずれにしても中々大豪邸な価格です。

A男からはそこまで贅沢は言ってないですがね。なぜこうなった！（怒）

第1階設計見直

上記費用では到底通常の減額調整では費用に収まらないため、大幅な設計見直しを実施しました。

主な変更点は、

・2F階高：3.7m　⇒ 2.6mに変更

・ロフト：有り　 ⇒ 削除

・窓　　：連続窓 ⇒ 通常の窓

・外壁　：フラットALC ⇒ 通常ALC

・鉄骨柱：細目 ⇒ 一般的な太さ　（壁が数cm暑くなる）

・収納　：家具工事 ⇒ 大工工事

になります。

構造的には普通の家になりました。

仕様はいくつか贅沢はしていますが、一般的な坪単価（＝予算近辺）で収まると考えておりました。

ちなみにA男の希望は、間取・設備・意匠（仕様）面はお伝えしてきておりますが、上記についてはK設計さんのご提案だったため、受け入れるのは抵抗がなかったです。逆になぜこんな高い設計にしたのか？と。。。

前回見積の提示から3回ほど打合せをして11月後半に実施設計ver2が完了。

12月末に新verでの見積提示を3社（結果的には2社）からご提示頂くことになりました。

設計ver2の特徴

上記以外での本設計での特徴を羅列してみます。

1. 窓はビルサッシで比較的数量が多い

2. 内壁は合板（ラワン、シナ）で木目が多い

3. サッシを壁埋め込んで室内正面からサッシを隠す

4. 天井の内側に間接照明を仕込む

3,4を断面図で見るとこんな感じです。

　※キッチンの断面図です。後々のネタのために隠しました（笑）

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イメージはこんな感じでしょうか。窓はこんな大開口ではないですが。

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愚痴を吐き出します

ここまでで相当不満が溜まっていました。

・予算を伝えていたのに、1.5倍もする設計をするのは意味不明

・なぜ高いのかの理由も明確に説明されないので、どうしたら予算に収まるかが不明

・設計見直し⇒再見積りまでに時間が掛かる。（2か月）

工事費の高騰とか不確実な要素が増えているのは理解しておりますが、予想と外れすぎ！理由も不明！バックアッププランも時間が掛かる！って、正直プロなのかと思っていました。

土地のローンも始まって、銀行や周囲（同僚・親族）からは早く建て始めろとプレッシャーを掛けてくる。その辺りの状況をKご夫妻はどの程度理解してくれているのかも分からず、相当ストレスが掛かっておりました。ブログにはネガティブなことしか書けない状況だったので、一旦ブログを休止しておりました。

状況のおさらい

実施設計基本設計家造り日記

前回(2016年11月)ブログ投稿時点までの状況をおさらいしておきます。

土地引き渡し（2016年3月）

土地の特徴は、

　・狭小

　・駅徒歩5分圏内

　・都内城東エリア、軟弱地盤、防火地区

　・前面道路は広め、道路以外の3方向は全て隣家に囲まれている

　・建蔽率100%（耐火建築なら）、容積率（300%）

になります。この軟弱地盤、防火地区に苦しめられています。

設計契約について（2016年1月～）

城東エリアのアトリエ系設計事務所と契約。

　・ご夫婦（Kご夫妻）と数名のスタッフの事務所

　・I女史が私たちの担当

基本設計（2016年5月）

特徴は、

　・鉄骨造の耐火建築

　・1Fはガレージ＋居室

　・2FはLDKで室内高約3.7m、2連の連続窓で周囲を囲う

　・実はロフト有り

　・3FはMB、居室、バス、洗面、トイレ、連続窓で周囲を囲う

　・屋上はルーフバルコニー

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となっておりました。今や間取り以外は全ての特徴がなくなりました（笑）

見積提示（2016年10月）

実施設計後に、上記プランでで3社から相見積を取得。

・A社5500万円

・B社5550万円

・C社6770万円

※全て税抜き

となり、3社予算から2000万～3000万円以上の乖離がありました。

ここまでが前回までの状況になります。

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遠い過去の話でございます。。。

復活です！

実施設計家造り

大変ご無沙汰しております。

明けましておめでとうございます（笑）

10月から減額調整と言えるのか、ものすごく予算と見積金額の乖離に苦しんでいました。目途が立たな過ぎて、ブログ書く元気が湧いておりませんでした。

なんとか少しだけゴールが見えてきたので、ブログを再開したいと思います。

この週末から少しずつUPしていきます。

改めまして、よろしくお願い致します。

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2016-11-20

ご無沙汰をしております。

実施設計家造り

前回の衝撃見積結果がショックで寝込ん（ウソ）でおり、ブログ更新が滞っておりました。誰も気にされていないと思いますが、元気です。

見積結果を受けて、3度ほどK設計と打合せを実施してきましたので、そちらの内容を久しぶりにUPしたいと思います。

■10月4日の打合せ内容

金額が高い理由・・・不明とのことです（笑）。

え、意味不明ですが、、、予算よりも2000万円高いのに、明確な理由が無い？？なんじゃそりゃですよ。それでもいくつか理由を挙げてもらいました。

・人件費が高騰している（笑）

・構造が少し特殊（柱を細くしている。）

・家具工事が多い

・サッシが多い

・2Fの階高が高い

・設備系のまぁまぁ豪華

ということです。Kさんご夫妻も1000万円ぐらいUPは想定していたみたいですが、2000万円だと減額調整では届きそうもないので、大幅に設計を見直す必要があるとのこと。（一応減額案を提示してきましたが、実質800万くらいしか下がらない。）

予算に対する考え方を聞かれましたが、予算の大幅なUPは難しい旨をかなり厳しい口調でお伝えして、本気で予算内に納めてもらえるように強く依頼しました。もう辞めますか！ぐらいのクレームを言いましたね（笑）

Kご夫妻からは是非予算に納まるプランを再度考えさせてほしいとのことで、2週間後に再度打合せしました。（2週間後の打合せとはK設計ではありえないくらい短期間です。）

方向性としては、

・2F階高を見直す⇒それに伴い窓も見直す

・家具工事を大工工事にできるように見直す

・構造を見直す（柱を若干太くし、一般的な構造に近づける）

が主だった内容です。

また予算とのかい離が大きいため、設計の早い段階から工務店を巻き込むようにしてもらいました。

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2016-10-03

衝撃の見積結果

日記設計事務所家造り実施設計

先日、速報ベースで見積結果が届きました。

A社5500万円

B社5550万円

C社6770万円

※全て税抜き

です。どこの家の話でしょうか？？？

我が家の予算から2000万円程度の乖離があります。

Kさんからは、通常の減額調整では予算内に納めるのは難しいとのこと。

費用の高い、

・構造

・サッシ

・外壁

・木工事

を中心に見直すとのこと。

おそらく2階の高さをあきらめて、構造とサッシを減らすプランにすると思われます。そもそもすべてビル用サッシで3方向×3つで囲うのは高くなると思っていました。。。でも、まさかここまで予算を外してくるとは（笑）ちょっと不信感と心配が募ります。

気を取り直して、10/4に打合せしてきます。

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2016-08-20

ソファに悩む

インテリア（家具、設備）家造り

先ほど書いた記事を誤って消してしまいました。凹みますね（笑）

改めて書き直します。新居ではソファを新調したいと思っています。

候補は以下になります。

1.チェスターソファ

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新居計画当初はこちらのソファを購入したいと考えておりました。めちゃくちゃカッコいい！！でも、かなりアクの強いデザインです。A子さんは乗り気ではない。。。A男も全体と調和させる自信がなく、現状は候補から脱落しました。値段は30～40万ぐらいです。

www.distinctivechesterfields.jp

購入先はこちらです。

2.BoConceptのFargo

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足元が浮いているデザインで、脚が金属製のデザインが非常に好きです。全体的なフォルムもシャープでモダンで非常に良い！！値段も30万ぐらいです。でもMaid in Chinaが気になります。

3.formaxのソファ

STREAM

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TERMINAL UNO

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こちらも好きなデザインですが、Fargoほどスッキリ感が無くて、ちょっと野暮ったく感じてます。でも、日本製でカバーリングモデルが良い！値段は30万くらいです。

4.TIME & STYLEのJEAN-LOUIS

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こちらも好きなデザインですが、HPから拝見するに好みのファブリックがない。。。

値段は40万くらいです。

５.AD CoreのA-mode MD-210B

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こちらも嫌いじゃないのですが、ピンと来ない（笑）30万円くらいです。

6.B&B ITALIAのGEROGE

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当然カッコいい！！すごくカッコよい！でもHPには詳細が記載されていない。値段も分からない。。。週明けに外苑前に行くので、見学しようかな。値段は？ルンバは？笑

7.マルニ木工のHIROSHIMAソファ

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脚が金属ではない以外はすごく素敵なデザインだと思います。見れば見るほど惹かれるデザインです。でも金属脚が好み。。。でも好きなデザイン。。。

値段は張り込み式で40万、カバーリングで50万くらいかな。

■現時点での評価

1位：HIROSHIMA　

デザイン：〇　価格：△　座り心地：？　日本製：〇

２位：GEROGE

デザイン：◎　価格：✖　座り心地：？　伊製　：〇

３位：Fargo

デザイン：◎　価格：〇　座り心地：？　中国製：✖

これ以外にもお勧めがあれば教えてください！！

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2016-08-13

冷蔵庫②

インテリア（家具、設備）家造り

先日Webページを徘徊していたら、ちょっと気になる冷蔵庫を発見したので共有致します。

スロベニア製のgorenje(ゴレニア)社の冷蔵庫になります。

www.gorenje-japan.com

上記の通り、ヨーロッパのトップクラスの家電メーカらしいです。

ASKOの代理店で有名なツナシマ商事が取り扱いを開始したとのことです。

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まずは左端のシャンパンカラー（クリーム色）からの発売です。お値段は35万円になります。輸入家電なので安くはないですが、他の輸入冷蔵庫に比べると少しリーズナブルかな。買えないけど（笑）

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2016-08-01

7/27の打合せを終えて

実施設計家造り

こんばんは！A男です。

7/27にK設計と実施設計のMTGをしてきました。これでほぼ実施設計で必要な打合せは完了致しました。今後は、8月上旬に見積依頼用の図面をFIXし、お盆明けに3社程度に見積依頼。9月上～中旬に見積が出揃い、減額調整ｗの準備をして、9月下旬に次回MTG予定です。次回MTGまで2か月も空くのでやることないです！ブログネタも殆どありません。どうしようかな～？？

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小池さんが都知事に当選しましたね。電柱ゼロを公約にされていました。是非実現して頂きたいです。（画像は無関係です）

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2016-07-24

防犯対策

実施設計家造りインテリア（家具、設備）

先輩ブロガーのMario様の記事に触発されて、我が家も防犯対策について考えてみました。（勝手にリンクして申し訳ございません。）

mariodiary.exblog.jp

我が家は「1Fは窓がほぼ無く」、「2Fからの侵入はベランダがないので厳しい」、「ピッキングが難しい玄関ドア」と侵入経路が限られているため、セコム等のホームセキュリティを入れるほどではないかと考えております。

そこで色々調べたところ、Panasonicのホームセキュリティシステムがなかなか良く出来ている。

panasonic.jp

監視カメラや各種センサーとスマホが連動して、緊急時の対応（スマホからの声掛けや警告音、警察への通報）が出来るようになるとのこと。2万円程度でシステムが組み込めるようです。

防犯対策なのであまり完全公開出来ないですが、これと他製品を組み合わせて安価でかつ実現性の高い対策を講じていきたいと思っています。

本当はセコムしたいのですが。。。（笑）というかセコムにする可能性も残っていますが、、、

今週のMTGでいよいよ相見積について話すみたいです。自分が営業なので相見積の響きは嫌な意味でドキドキしちゃいます。きっと予算に嵌らないだろうな～。

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2016-07-17

冷蔵庫

インテリア（家具、設備）実施設計家造り

新居では冷蔵庫も新調する予定です。本当は海外製のビルトイン冷蔵庫やSMEGのオシャレ冷蔵庫を購入したいけど、サイズ的にも値段的にも厳しい！！機能面でも安心なので国産メーカにする予定です。そんななか気になるサービスを発見しました。

冷蔵庫を好きなカラーに塗り替えてくれるサービスです。

rashic.jp

車の外装塗装と同じ技術で高耐久性で高級感ある感じで塗ってくれるみたいです。1台すべて塗り替えると15万円くらい掛かってしまいますが、それでも海外製を購入するより安いかも。。。単なる白の冷蔵庫で良い気もしていますが、パステルカラーやビビットなカラーでアクセントにするのも有りな気がしています。何より試してみたい！（笑）だれか利用されていたら感想を教えてください！

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2016-07-16

ビルトイン洗濯・乾燥機

インテリア（家具、設備）実施設計家造り

我が家は狭いスペースを有効活用するために、洗面台にビルトインする洗濯・乾燥機が必須になります。これの選択肢が難しい。。。国産メーカでは販売していないので、必然的に海外製になります。主だった選択肢は4つになります。

①Miele WT 2780 WPM

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Webの評判はさすがMieleという高評価が多いです。でも如何せん容量が小さい（洗濯：5.5kg、乾燥：3kg）そして値段が高い（税込48万円）

②AEG L161470WDBI

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こちらはAEGのWebページには未公開ですが、販売している製品になります。容量は問題ないです（洗濯：7kg、乾燥：4kg）。未公開の理由を問合せしたところ、今後AEGのビルトインの洗濯乾燥機が大型化して後継機種が出ない可能性があり、買換えの方への販売を想定しているとのこと。ただ、新規での購入も可能との回答をいただきました。しかし問題が、こちら簡易乾燥で内部の部品（インバータ？）が小型で乾燥を多く利用すると定期的にメンテナンスが必要になるとのことです。

③Whirlpool WZ612

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