A男とA子と建築家で作る家造り

地盤改良

今日は我が家の値段が高騰した1つの要因である。地盤改良について語りたいと思います。

以前投稿した内容にもありますが購入した土地は城東地区の相場通り、軟弱地盤になります。

project634.hatenablog.com

コロンブス工法の採用

構造事務所の見解として、

・狭小地で大型重機が入れないため柱状改良の工事が難しい

・杭打ちは40m以上となり費用が高い

ということで、コロンブス工法を採用する設計になっておりました。

 

www.plg.co.jp

詳細は上記URLを参考頂きたいのですが、重い土を除去(掘って)して、軽い発泡スチロールに置き換えることで、土地に掛かる負荷を減らす工法になります。比較的新しい工法ですが、実績も増えており比較的安価で効果的な地盤改良が行えます。事実コロンブス工法単体としては、100万円未満で他工法と大きな金額差はなかったです。

 

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しかし、土を掘る=土工事が問題になりました。建物の重さにもよりますが我が家は3m程度(鉄骨造時)掘る必要がありました。

 

地盤調査の結果、地下2m過ぎくらいに地下水が発生することが判明しました。

 

そのため地面を掘った場所に地下水が侵食して土壁が崩れて、場合によっては隣家を倒壊させてしまう危険性があります。そのため「水をせき止る」「土を掘る」「また水をせき止める」を繰り返す、面倒で難しい土工事が必要になります。

 

その結果、土工事だけで300万円程度必要となり、建築費高騰の一因になりました。

コロンブス工法自体は優れた工法ではありますが、

・水が出やすい立地

・狭小土地(隣家への影響が大きい)

では合わない工法となります。(=23区内の地盤改良には向いてない?笑)

 

現在の状況

現在は複数の工務店さんからご提案頂いた、

・柱状改良工法

・砕石杭工法

・タイガーパイル工法

を検討しております。(構造事務所との見解と異なり、工事は可能みたいです。)

 

こちらもA男が工務店に直接相談した結果、減額案としてご提案頂いた内容になります。何事もまずは行動ですね!!このまま上手く折り合いが付くことを祈っております。

 

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概算見積Part2

年末の仕事納め翌日に設計ver2での見積についてご説明がございました。

当初3社に依頼していたが、結局2社のみの提示となりました。

 

設計ver2での概算費用

 

・両社とも、税込で5000万円程度となりました。

 

まじですか?1000万円以上も予算と乖離があります。

しかもK男さんは、2社この金額だから妥当だと考えている。費用削減の方法はいくつか考えてきたけど、A男さんには受け入れが難しい項目ばかりだと思うと言われる。

 

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ちなみに削減案は

 

・ルーフバルコニーやめる。(洗濯物干す場所がなくなる)

施主支給をめっちゃ増やす。

 

がメインで実質意味のある削減案はなく、お手上げの状態でした。

 

今後の進め方について協議

 

A男が無い知恵を絞って、下記を打診しました。

・鉄骨造が高くなっているなら、木造耐火で検討してほしい。

・木造耐火で費用が出るまで2~3か月掛かってやっぱり高かったは厳しい。だから並行して動きたい。つまり他工務店にも設計ver2ベースで施主が個別に相談いくのを許可してほしい。

 

それでも2度目の大幅設計変更は大変だと思ったので、それでもK設計事務所として対応可能なら一緒に進めさせて欲しいとお話しをさせて頂きました。

 

 f:id:project634:20170212185213j:plain

 

先方としては、A男がブチ切れて、契約打ち切りをその場で宣告されるぐらいの気持ちでいたみたいです。A男からの提案に喜んで頂き、是非一緒にやっていきたいと快諾を頂きました。

 

今回見積が高騰した理由を考える

K設計の設計力やデザイン力については安心してお任せしています。ご提案内容も素晴らしいものだと思っています。恐らく平時であれば、見積もスムーズに進むものだと思います。また3回目の実施設計をする手間を考えたら頭が上がりません。構造計算含めて追加費用の請求は無いと思われます。感謝の心で一杯です。

 

今回我が家は以下の点で金額の読みが難しいかったのだと思っています。

・鉄骨造の高騰(部材、人件費)

・軟弱地盤かつ狭小地かつ地表近くでも水が出る。

・防火地区(耐火建築物が必須)

のトリプル高で予想を遙かに超える金額が出てきたものだと思います。

 

後日、別建築士さんにも見てもらいましたが、基礎や構造はかなり工夫をされており、少しでも金額を抑える設計になっているとコメントをもらいました。でも高かったです。オリンピックが恨めしいです(笑)

 

今後について

 この局面にきて、やはり建築家と家作りをする難しさを感じました。

「施主の要求する要求」「建築家が考えるクオリティ」のギャップ、「建築家の読み費用」「実際の工務店金額」のギャップが見積提示の場にならないと顕在化しないため、予算から大きくかい離する。当初から懸念していたことが現実のものとなりました。

 

結局のところ、施主が「どこまで自分の要求を落とせるか」「建築家の仕様に対して物が言えるか」を予算イメージしながらコントロールする必要があると思いました。

 

結論としては、お金についてはK設計に任せっきりにせずに、俺が積極的に本気で見積に介在してやる!!と心に誓いました。

 

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【第1回】設計大幅見直し

見出しの使え方を覚えました。少しだけブログをカスタマイズしてみました。少しでもオシャレで見やすくできたら嬉しいです!(笑)

 

10月上旬に初回設計での概算費用(5940万円!!)と非常に高額になりました。参考までに坪単価を計算してみました。

 

設計ver1での坪単価(税込み)

分母の床面積をどのように見るかわからなかったので、3パターンで計算。

A:法規上の床面積(30.2坪)         :197万円/坪

B:A+駐車場(33.7坪)              :176万円/坪

C:施工床面積(B+ロフト+塔屋)(37.3坪):159万円/坪

いずれにしても中々大豪邸な価格です。

A男からはそこまで贅沢は言ってないですがね。なぜこうなった!(怒)

 

第1階設計見直

上記費用では到底通常の減額調整では費用に収まらないため、大幅な設計見直しを実施しました。

主な変更点は、

・2F階高:3.7m ⇒ 2.6mに変更

・ロフト:有り  ⇒ 削除

・窓  :連続窓 ⇒ 通常の窓

・外壁 :フラットALC ⇒ 通常ALC

・鉄骨柱:細目 ⇒ 一般的な太さ (壁が数cm暑くなる)

・収納 :家具工事 ⇒ 大工工事

になります。

 

構造的には普通の家になりました。

仕様はいくつか贅沢はしていますが、一般的な坪単価(=予算近辺)で収まると考えておりました。

ちなみにA男の希望は、間取・設備・意匠(仕様)面はお伝えしてきておりますが、上記についてはK設計さんのご提案だったため、受け入れるのは抵抗がなかったです。逆になぜこんな高い設計にしたのか?と。。。

 

前回見積の提示から3回ほど打合せをして11月後半に実施設計ver2が完了。

12月末に新verでの見積提示を3社(結果的には2社)からご提示頂くことになりました。

 

設計ver2の特徴

上記以外での本設計での特徴を羅列してみます。

1. 窓はビルサッシで比較的数量が多い

2. 内壁は合板(ラワン、シナ)で木目が多い

3. サッシを壁埋め込んで室内正面からサッシを隠す

4. 天井の内側に間接照明を仕込む

 

3,4を断面図で見るとこんな感じです。

 ※キッチンの断面図です。後々のネタのために隠しました(笑)

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イメージはこんな感じでしょうか。窓はこんな大開口ではないですが。

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愚痴を吐き出します

ここまでで相当不満が溜まっていました。

・予算を伝えていたのに、1.5倍もする設計をするのは意味不明

・なぜ高いのかの理由も明確に説明されないので、どうしたら予算に収まるかが不明

・設計見直し⇒再見積りまでに時間が掛かる。(2か月)

 

工事費の高騰とか不確実な要素が増えているのは理解しておりますが、予想と外れすぎ!理由も不明!バックアッププランも時間が掛かる!って、正直プロなのかと思っていました。

 

土地のローンも始まって、銀行や周囲(同僚・親族)からは早く建て始めろとプレッシャーを掛けてくる。その辺りの状況をKご夫妻はどの程度理解してくれているのかも分からず、相当ストレスが掛かっておりました。ブログにはネガティブなことしか書けない状況だったので、一旦ブログを休止しておりました。

 

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状況のおさらい

前回(2016年11月)ブログ投稿時点までの状況をおさらいしておきます。

 

土地引き渡し(2016年3月)

土地の特徴は、

 ・狭小

 ・駅徒歩5分圏内

 ・都内城東エリア、軟弱地盤、防火地区

 ・前面道路は広め、道路以外の3方向は全て隣家に囲まれている

 ・建蔽率100%(耐火建築なら)、容積率(300%)

になります。この軟弱地盤、防火地区に苦しめられています。

 

設計契約について(2016年1月~)

城東エリアのアトリエ系設計事務所と契約。

 ・ご夫婦(Kご夫妻)と数名のスタッフの事務所

 ・I女史が私たちの担当

 

基本設計(2016年5月)

特徴は、

 ・鉄骨造の耐火建築

 ・1Fはガレージ+居室

 ・2FはLDKで室内高約3.7m、2連の連続窓で周囲を囲う

 ・実はロフト有り

 ・3FはMB、居室、バス、洗面、トイレ、連続窓で周囲を囲う

 ・屋上はルーフバルコニー

 

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となっておりました。今や間取り以外は全ての特徴がなくなりました(笑)

 

見積提示(2016年10月)

実施設計後に、上記プランでで3社から相見積を取得。

・A社5500万円

・B社5550万円

・C社6770万円

※全て税抜き

となり、3社予算から2000万~3000万円以上の乖離がありました。

ここまでが前回までの状況になります。

 

 

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遠い過去の話でございます。。。

 

 

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復活です!

大変ご無沙汰しております。

明けましておめでとうございます(笑)

 

10月から減額調整と言えるのか、ものすごく予算と見積金額の乖離に苦しんでいました。目途が立たな過ぎて、ブログ書く元気が湧いておりませんでした。

 

なんとか少しだけゴールが見えてきたので、ブログを再開したいと思います。

この週末から少しずつUPしていきます。

 

改めまして、よろしくお願い致します。

 

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